即使美国次级债风险不进一步恶化，也足以引起中国房贷市场的警惕，居安思危有助于把矛盾在爆发前解决掉。国人买房也应量入为出，谨慎举债买房，避免成为房奴和“负翁”。
2007年美国次级债风险爆发，导致美国及全世界主要股市大幅震荡，一时间风声鹤唳，草木皆兵，各国央行不得不注巨资干预。
美次级债风险仍未结束
次级抵押贷款，是指信用状况不佳的人没有抵押甚至不需支付首付款便可在银行获得的住房贷款。银行又将这些房产通过信用评级公司评级，证券化卖给投资人，形成次级债。这些次级债又可形成债券衍生品。次级债持有人又可以将次级债抵押给银行，取得贷款，再买次级债，规模不断放大。目前债券衍生品市场理论规模相当于全球债券价值的三倍。这相当于每张债券平均被重新买卖了三次。所以一有风吹草动，就牵一发而动全身。美国次级债危机完全是美国贷款机构、对冲基金、评级机构和部分没有足够支付能力也当“房奴”的人共同造成的。
美国为摆脱新经济泡沫破灭及911危机的影响，大幅降低利率，直接导致美国房价持续上涨。而贷款机构为扩大业务量并取得更高的收益，向一些信用状况不佳，甚至没有还款能力证明的人发放利率高于正常利率的按揭贷款。据瑞士信贷经济师陶冬介绍，美国“次按”申请通常采用的方法是“2-18”制度，即次按的前两年是按照固定利率收取，此后的18年是按照浮动利率收取。这样刚开始还款压力非常小，等到一定时间之后，还款压力才会陡增。大量收入不稳定或收入较低，没有可靠还款能力的人预期房价将持续上涨，预期的房价上涨的收益远超过利息的付出，于是举债买入房产。
但情况发生了根本变化：一是美国房价出现了普跌。据路透社和美国密歇根大学最新公布的一项联合调查结果，美国近1/4的房屋所有者称其房产在过去一年中出现贬值。这是自1992年以来美国出现的最严重的房价普跌态势；二是美国的基准利率已从最低的1%大幅上升到5.25%的水平。
据谢国忠介绍，美国个人房贷中，个人承担的是有限责任，如果个人不能偿还银行贷款，银行只能收回住房。对于很多财务状况不佳的美国“房奴”来说，当房产升值的预期被打破，按揭还款支出提高后难以为继时，停止还贷似乎是利益最大化的一种选择。2006年第四季度次级贷款违约率达到了14.44%，2007年第一季度更增加到15.75%。
虽然世界主要国家的央行向银行系统注入数千亿美元的资金，暂时主要股指大反弹。但因美国次级房贷在未来一两年每月还贷额将大幅增加，可能导致更多的违约及坏账，美国次级债风险远未结束。即使美国次级债风险不进一步恶化，也足以引起中国房贷市场的警惕，居安思危有助于把矛盾在爆发前解决掉。
证券投资之父、美国证券分析师协会首任主席本·格雷厄姆曾说：“股票市场短期是投票机，从长期来说，却是一个称重器”。房价也是如此，短期会因为人们的过于乐观、悲观的心理预期而过度上涨或过度下跌，但长期的价格取决于房子的价值。
中国房贷市场潜藏风险
目前中国的房价已持续上涨近9年，涨幅巨大，而中国的商业性房贷已经从1998年的400多亿元飙升到2007年7月末的4.3万亿元，涨了100多倍。由于中国房价继续在上涨，房贷仍是银行的优质资产，但目前已潜伏了如下风险：
利率上涨，还贷压力增加。经过2004年来的7次加息，五年期以上房贷优惠利率从5.184%涨到6.426%，房贷利息支出增加近四分之一，按揭还款的压力大增。而中国人还贷压力原本就很大：上海、北京两地居民的整体家庭债务比例分别达到155％和122％，赶过美国同期115%的水平。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，而央行公布：2005年10月末，北京、上海、天津等10个城市平均月供收入比为35%。新浪网一项调查表明31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。
虚假按揭的风险。假按揭有的是虚增房价，买家以零首付买入房产，如实价100万元的房子，虚增为150万元，再伪造50万元首付证明，向银行贷款100万元。也有利用他人身份证，偷梁换柱搞假按揭。银监会调查显示，截至2006年6月末，涉及“假按揭”的贷款金额达数十亿元。恐怕这只是冰山一角。
中国居民财产不透明的风险。银行对申请贷款人的单位收入证明很难查证是否属实，名下有多少财产也难查清。所以当房价下跌，贷款买下的房产成为“负资产”后，业主通过假离婚、转移财产、迁移他地等办法偷避银行还贷责任，银行很难追查。
来自不诚信中介机构的风险。上海浦东发展银行1.26亿元问题贷款案中，就有公证处出具了具有法律效力的收入证明。一套贷款人买入价为2400万元，市场价曾经最高达4000万元的房产被上海光华房地产评估有限公司评估为1亿元。按7成贷款计算，就能从浦发银行贷到7000万元，除去真实房款，从银行套现4600万元。律师在办理的见证中对假首付也往往睁只眼闭只眼。
银行间恶性竞争的隐患。为竞争到目前为止仍优良的房贷业务，各银行竞相放宽风险审查标准，部分贷款发给了缺乏还贷能力的人，甚至降低房贷门槛。如上海某银行推出了分期首付售楼模式，即把首付款也分期，一套150万的房子只需第一次付10万就可签订预售合同，其余首付款可在半年内分期付清。农行上海分行启动的个人住房接力贷款业务，在校大学生也可参与贷款买房。
房价虚高是最根本的风险。对于房价收入比，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，据《小康》杂志2006年引用的数据，美国房价收入比是3：1。美国平均房价只有1100美元/平方米左右，可是美国却爆发了次级债危机。而我国许多房地产热点城市，房价收入比早已超过了12：1，中国人均存款不到1.4万却要面对2004年前十个月就高达2758元/平方米的房价。同时最近几年中国始终有近1亿平方米的空置商品房。当房价泡沫破灭，银行将直面房贷风险。
李嘉诚早就总结出：“房价上涨的时候不一定死人，房价下跌的时候一定会死人”。房价是涨是跌，房贷违约率就完全不一样。2004年，上海的中资银行房贷的平均不良率只有0.1%左右，2005年3月之后上海房市降温，于是到2007年2月末，中资银行房贷不良率已达到0.95%，3年间不良率猛增约8倍。而今年以来上海房价再次上涨后，情况又明显好转。房价上涨时，贷款人会尽力还款，即使业主有违约，银行出售房产收回贷款问题也不大。可是房价下跌时，房贷违约率一定会上升，同时银行在下跌的市场中有可能收回的资金抵不上房贷的本息。
中国的银行业付出巨大代价后刚实现不良资产率大降，面对美国次级债的前车之鉴，应居安思危，加强自律，谨慎发放房贷，避免未来可能的损失。中国的买房人也应量入为出，谨慎举债买房，避免成为房奴和“负翁”。
目前中国的房价已持续上涨近9年，涨幅巨大。当房价泡沫破灭，银行将直面房贷风险。
“投基”也得悠着点
TAKE IT EASY in Fund Investing
新基金和老基金在本质上并没有差异，完全是同质性的产品。无论投资什么都是为了实现收益，让自己的资产增值，而什么样的投资适合自己就需要以自身实际情况进行选择了。
文:飞扬
华安“基金安久”近期“封转开”首日集中申购，由于销售火爆，当天集中申购额达700亿元，远远突破了原来100亿元的申购限量。
基金良好的收益表现和股市的震荡波动是导致投资者“投基”热再度涌现的主要原因。基金的财富效应，不断地激发人们存款搬家，甚至举债购买基金。购买基金成了越来越多的人投资理财的共识。
新基金发行的申购资金屡创新高，但与此同时，老基金销售却依然平淡。再者，尽管近期基金发行的热度持续攀高，但其中一个明显的特征就是投资者对偏股型基金的热衷，只要是带“股”字的基金就会受到青睐，而稳健型产品则普遍受到冷落。投资者的这一系列非理性投资，使部分新基金抱着和后来者抢筹的思维和心态，淡化价值判断进行建仓。
中国股市虽然长期看好，但不代表短期和中期不回调，有时候牛市的回调同样会非常剧烈。中国目前的股市已经处于高位，因而回调只是时间问题。西方有句谚语：“来得容易去得快”。这样盲目跟风购买基金，运气成分居多，一旦回调，会让很多人纸上的基金财富灰飞烟灭。
新“基民”看好新基金，认为买“老”基金不划算。他们一般会认为，“老”基金净值已经有了较大升幅，而且申购费也比新基金高，投资成本比起新基金要大得多，看起来似乎不划算。其实与新发基金相比，老牌绩优基金有更多的优势，久经熊市、牛市双重考验，基金管理人的管理运作水平和风险控制能力已经得到检验，而且已经为投资者持续奉献了丰厚的分红回报，老牌绩优基金在服务投资者的手段方面普遍多样化和人性化，服务质量也更加细致和周到。而且老牌绩优基金的客户群体较为稳定，有利于基金的稳定运作。
实际上，新基金和老基金在本质上并没有差异，完全是同质性的产品。每一只新基金都会取一个很吸引人的名字，例如“稳健增长”、“积极配置”、“经典配置”等，但都只是名称不同而已，基金本身并没有本质上的差异。
无论投资什么都是为了实现收益，让自己的资产增值，而什么样的投资适合自己就需要以自身实际情况进行选择了。理性投资不盲目，选择基金也一样，在选择时也要慎重考虑几点：
首先，要看你所选择的基金过往业绩是否一直保持良好，基金管理公司是否值得信赖，基金经理是否具有足够的专业知识和丰富的投资经验。基金的折价率、到期收益率、基金经营业绩应在你的参考范围之内。基金经营业绩常被投资者忽略，有的基金折价率和到期收益率都较低，但购买后所得到的收益率却高于其它基金，原因就在于基金管理人的运作水平不同。
其次，该基金的投资目标是否与你自己的预期相符，基金的投资期限是否合乎你的要求。
最后，要看你所能承受的风险大小。
任何投资都是有风险的，但当你做到理性投资，把风险控制到有限程度内的话，那投资也就变成一种享受了。
飞扬，CPA、MBA，拥有10年证券投资经验，历任某券商首席操盘手、集合(委托)理财经理、高级证券分析师，现任浙江某私募基金经理。
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来源：
占普网
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